+4 Київ
У країнах Євросоюзу у містах є безліч муніципальних квартир, які здає людям в оренду міська влада. І європейці часто воліють орендувати житло. Водночас українці прагнуть стати власниками квартир. До того ж купують їх переважно за особисті кошти і, як правило, у розтермінування від забудовника.
Річ у тому, що, на відміну від європейських країн, в Україні кредитні ресурси банків отримати дуже непросто. По-перше, це дорого, враховуючи процентну ставку. По-друге, через загальну тінізацію економіки країни покупці житла не можуть надавати банкам офіційні джерела фінансування та, відповідно, отримувати кредити.
Ураховуючи, що житловий будинок зводять, зазвичай, два роки або більше, неможливо бути впевненим у тому, що забудовник зможе добудувати будинок. Тому для мінімізації ризиків рекомендую керуватися нескладним алгоритмом, який базується на чинному законодавстві України та судовому досвіді. З'ясуймо, як визначити та мінімізувати ризики при придбання житла на первинному ринку до моменту введення житлового будинку в експлуатацію.
Крок перший. Вивчити документи на будівельні роботи
До моменту укладення договору на придбання майнових прав на квартиру або інвестиційного договору з фондом фінансування будівництва необхідно запитати у забудовника і вивчити:
- документи, що підтверджують право власності або право користування забудовником земельною ділянкою, на якій зводять житловий будинок;
- містобудівні умови й обмеження на будівництво житлового будинку;
- дозвільні документи, видані відповідною Державною архітектурно-будівельною інспекцією (декларація про початок будівельних робіт, дозвіл на будівництво).
Ці документи є нормативною базою, без якої неможливо побудувати будинок на законних підставах. Звісно, житловий багатоквартирний будинок можна побудувати, використовуючи й інший набір документів, зокрема рішення судів, – таке траплялося. Але в будь-якому разі без раніше згаданих документів житловий будинок у законний спосіб увести в експлуатацію не вдасться. У такій ситуації інвестор оформити право власності не зможе.
Особливу увагу під час вивчення зазначених документів слід звернути на можливі суперечності. У моїй практиці був випадок, коли у процесі вивчення отриманих від забудовника документів з'ясувалося, що містобудівні умови видали на будівництво бізнес-центру із квартирами, а дозвільну документацію видали на житловий будинок із офісними приміщеннями. Я поінформував клієнта про потенційні ризики під час уведення будинку з такою документацією в експлуатацію, і він вирішив придбати квартиру в іншому житловому комплексі.
Проектну документацію у забудовника немає сенсу запитувати, якщо ви не кваліфікований інженер-будівельник, який має освіту і досвід, що дають змогу прочитати проектну документацію і знайти в ній недоліки.
Якщо Державна архітектурно-будівельна інспекція видала дозвільні документи на будівництво, отже, проект житлового будинку є і він пройшов експертизу. Актуальність дозвільної документації можна перевірити на сайті Державної архітектурно-будівельної інспекції.
Крок другий. Дослідити судову історію компанії
Наступний важливий крок – простежити історію забудовника. Перш за все судову. Зробити це можна за допомогою Єдиного державного реєстру судових рішень. Численні спори з банківськими установами, фігурування у кримінальних процесах, податкові спори, а також значна кількість трудових спорів (зокрема, щодо незаконного звільнення співробітників або невиплати зарплати) – явне свідчення, що в інвестора у недалекому майбутньому можуть виникнути проблеми. Адже у межах судових спорів споруджуваний будинок можуть арештувати для забезпечення позовних вимог. У кримінальних провадженнях (досудових розслідуваннях) на земельну ділянку або на недобудований будинок може бути накладено арешт слідчими органами.
У практиці були випадки, коли слідчі органи визнавали земельну ділянку речовим доказом, який може бути знищено (!), і у зв'язку з чим вводили заборону на будь-яке використання ділянки. В одній справі вдалося домогтися зняття заборони лише через три роки з моменту отримання інформації про арешт земельної ділянки. Природно, це не той строк, протягом якого людина, яка прагне змінити або суттєво поліпшити свої житлові умови, буде терпляче чекати.
Вивчаючи судову історію забудовника, все-таки варто пам'ятати, що не самі собою судові рішення несуть у собі негативну інформацію. Негативом є програні забудовником суди із банками, контрагентами та податковими органами. Бувають ситуації, коли забудовник успішно судиться, відстоюючи свої порушені права, не піддаючи інтереси інвестора ризику.
Важливо вивчити історію діяльності забудовника. Оскільки під час будівництва першого житлового будинку є значні ризики. Брак досвіду у компанії і несприятлива ринкова кон'юнктура можуть призвести до того, що будинок не просто не буде збудовано вчасно, а не буде побудований зовсім.
Крок третій. Проаналізувати вартість житла на ринку
Після вивчення документів, історії забудовника, рекламних матеріалів і форумів, потрібно подивитися на ціну. Природно, на початковому етапі будівництва ціна є низькою і привабливою для потенційного інвестора. Що далі просувається зведення будинку, то вища ціна. Це логічно, оскільки за планомірного зведення житла ризики інвестора зменшуються. Однак не зникають зовсім. Вартість житла – один із головних індикаторів визначення проблемного забудовника.
Є собівартість будівництва квадратного метра житла. Вона складається з низки складників, на які забудовник упливати не може (вартість будівельних матеріалів, робочої сили та багато іншого). Зверху враховано податки і норма прибутку, на які забудовник може впливати дуже умовно.
За будь-яких обставин забудовник не може продавати житло нижче від собівартості або без обліку прибутку. У такому разі будинок не буде побудований – не стане коштів навіть за 100-відсоткового інвестування. Тому до вкладення своїх зароблених коштів у новобудову ознайомтеся з ринковими цінами на житло в регіоні, де ви збираєтеся купувати квартиру. Якщо ціни значно нижчі – ризики втрати коштів зростають.
Тільки після вивчення цінового питання можна безпосередньо у забудовника вимагати проект договору. На цьому етапі обов'язково слід залучити кваліфікованого юриста для аналізу всіх "підводних каменів". Так, у документі можуть бути відсутні конкретні терміни здавання об'єкта в експлуатацію, штрафні санкції за несвоєчасне здавання будинку або неякісно виконані роботи. Як правило, забудовник закладає курсову різницю на свій розсуд. Вона може значно відрізнятися від ринкової. Усі ці тонкощі мають особливе значення під час розірвання договору і повернення отриманих коштів.
