UA
КВАРТИРА В НОВОСТРОЙКЕ. КАК НЕ ОШИБИТЬСЯ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ НА ПЕРВИЧНОМ РЫНКЕ
Недвижимость для большинства людей – одно из самых дорогих приобретений в жизни, поэтому когда речь идет о покупке жилья, которое не достроено, возникает закономерное опасение: как вложить деньги в еще не существующий объект и не пожалеть об этом? При покупке квартиры в новостройке и для своей семьи, и в качестве инвестиции нужно учитывать ряд факторов, чтобы застраховаться от ошибки. Для спецпроекта "ГОРДОН" директор по развитию строительной компании "Креатор-Буд", инвестор, арт-куратор, в прошлом – топ-менеджер нескольких девелоперских проектов Дмитрий Струк раскрыл секреты выбора и дал топ-5 советов, как выбрать квартиру в новостройке.
Как правильно выбрать хорошую квартиру в новом доме?
 

1723_oooo.plusСначала нужно для себя понять и оценить, где именно вы хотите жить, какие у вас ожидания от этого места? Быстро доехать на работу либо в центр? Тихие уютные зоны рядом? Вся необходимая инфраструктура возле дома или в радиусе пешей доступности? Только понимая ответы на эти первые очевидные и самые важные вопросы, мы можем определяться и искать район, который нам ближе к сердцу.

После определения района – вы, например, нашли там несколько интересных вариантов – нужно проанализировать сами объекты: репутацию застройщика, репутацию первого лица, посмотреть, что уже построил и успешно сдал в эксплуатацию этот девелопер. Возможно, даже поехать на его сданные объекты, пообщаться с жильцами, узнать, все ли хорошо – довольны ли они инфраструктурой, сколько платят за коммунальные услуги, нет ли проблем с управляющей компанией – в общем, насколько качественными эти дома получились и как они обслуживаются. 

И только после вот такого анализа вы рассматриваете детально план этажа и выбираете квартиру для себя, либо для себя и для семьи, либо для будущего ваших детей или для родителей. Опять-таки, понимая четко: для чего эта недвижимость? На какой период вы ее приобретаете? В итоге вы можете максимально точно для себя оценить: это ваш вариант или нет. 


Жилой комплекс Creator City. Визуализация
Жилой комплекс Creator City. Визуализация


 
Чем отличается подготовка к покупке квартиры для жизни и в качестве инвестиции?
 

Очень часто инвесторы, понимая, что у них появилась свободная сумма, просто покупают квартиру ради того, чтобы вложить деньги. Хотя здесь очень важно глобально подумать, для чего именно вам нужна недвижимость. Для себя, для семьи, для своей жизни в том или ином районе – или это будет бизнес? Вы хотите эту квартиру купить, чтобы потом перепродать дороже, когда дом введут в эксплуатацию либо до этого момента? Или планируете его купить, чтобы сдавать в аренду и получая стабильный гарантированный доход со своей инвестиции? Это очень важно – сразу четко понимать, для чего вы покупаете квартиру. Потому что многие покупают – и только потом начинают анализировать, что же делать дальше с этой квартирой.

Покупая жилье под инвестицию, нужно еще более детально проанализировать место и уникальность того или иного жилого комплекса. И если мы понимаем, например, что возле него достаточно много офисных центров, удобная транспортная развязка, пешая доступность до станции метро, а также, например, есть хорошая инфраструктура и высшие учебные заведения, то мы сразу понимаем: квартира очень хорошо будет сдаваться в аренду, и окупаемость ее будет не 15–20 лет, как в Европе, а семь, восемь или девять лет, что является очень хорошим периодом.

Место, место и еще раз место! Это самое важное, если вы покупаете квартиру под долгосрочную аренду или перепродажу.

 
Как заранее убедиться, что дом будет достроен?
 

Это очень важный вопрос и он всегда волнует абсолютно всех инвесторов, которые готовы свои кровные сбережения отнести застройщику и инвестировать в тот или иной проект. Учитывая последние скандалы с такими застройщиками, как "Укрбуд", "Аркада" и стройки Войцеховского, на какой-то период времени доверие к новостроям было несколько подорвано, особенно в Киеве.  Но детально анализировать, перед тем, как вкладывать деньги в квадратные метры, нужно всегда.

В первую очередь – смотреть, сколько лет компания на рынке? Насколько успешные проекты они создали? В сроки ли сдавались их объекты? Мы должны проанализировать весь пакет документов на строительство. Что с землей? Она в собственности или в аренде? Какие условия аренды – она арендована у города либо у какой-то коммерческой структуры?

Нам важно понимать, что есть вся разрешительная документация, и компания начала строить данный объект и его продавать официально. Учитывая печальный опыт строек Войцеховского, мы понимаем, что многие инвесторы видели: работает отдел продаж, стоит забор и крутится кран – и сразу бежали и несли деньги в эти объекты, не делая глубокого анализа документов.

Если же компания на рынке уже не первый год, если мы видим красивые, хорошие, качественные дома, счастливых жителей, классную инфраструктуру возле домов, и это не один-два дома, а это большое количество жилья в разных районах и разных классах – тогда мы с большой вероятностью можем понимать, что компания-девелопер пришла на рынок всерьез и надолго, а не хочет побыстрее заработать денег. Важно, что у такой компании нет признаков финансовой пирамиды – когда строится сразу много объектов, деньги перебрасывают с одного на другой и делают вид, что все идет хорошо. 

 
Какую стратегию выбрать, чтобы инвестиция в недвижимость была успешной?
 

Инвесторы делятся на несколько категорий. Первая категория – это инвесторы, которые стараются делать быстрые сделки. Они, например, купили квартиру, подождали два-три месяца либо полгода – и продали. Так делают и на первичном, и на вторичном рынке. Купили максимально дешево – продали дороже.

Вторая стратегия тоже интересная, это квартиры как на первичке, так и на вторичке, где инвестор покупает новострой либо старую убитую квартиру, делает там ремонт и продает дороже.

Третья стратегия – это покупка квартиры с дальнейшей ее эксплуатацией и сдачей в аренду. Как по мне, данная стратегия максимально консервативная и наименее рисковая, потому что квартира, которая гарантировано ежемесячно проносит хороший доход – это базовый инвестиционный актив.

Ликвидную квартиру всегда можно быстро сдать в аренду, если она в хорошем месте с хорошей инфраструктурой и в правильном жилом комплексе. И такую ликвидную квартиру всегда можно достаточно быстро и успешно продать с плюсом.

Мои мысли и рекомендации такие: всегда старайтесь инвестировать в ликвидные хорошие квартиры в новых жилых комплексах с закрытой инфраструктурой, где есть все необходимое для комфортной успешной жизни как в самом жилом комплексе, так и и вокруг. Плюсом будет, естественно, наличие офисных центров, вузов, медицинских учреждений и станций метро, что всегда прибавляет стоимости квартире, которую вы сделаете в аренду.

Скорее всего, есть и другие стратегии, но я сейчас говорю о максимально распространенных, которыми пользуются инвесторы с опытом в несколько десятков лет. 

 
Стоит ли рассматривать рассрочку или кредит для покупки жилья?
 

В Украине эта история вроде как работает. Но кредит  от банка – это достаточно долгая история со скрытыми вариантами. Банки нас заманивают низкими процентными ставками, но де-факто это только на первый год или два, а потом эта ставка вырастает до 20–25% в гривне.

Не так давно государство анонсировало историю с дешевыми кредитами по 7% и вроде как появилась программа, хорошая и интересная: пожалуйста, берите кредиты. Но тут есть много вопросов. Эти кредиты доступны только людям с высокой белой зарплатой и тем, у кого нет квартиры больше 50 квадратных метров. Если у молодой семьи уже есть квартира 50 или 60 м2 и они хотят купить квартиру больше – то с большой вероятностью банк откажет. Белая большая зарплата – это второй важный момент, который должен быть у получателя кредита.

И эти кредиты распространяются на уже сданные дома, и это тоже нужно помнить. Будет только определенное количество ЖК, которые банк вам предложит, и только на них вы можете оформить кредит под 7%.

Еще один вопрос – никто на сегодняшний день не дает гарантий, что это анонсированная государственная программа не изменится через год или два и процент не изменится.

А вопрос о рассрочке от застройщика – это более понятная и интересная история. Например, вы приходите в жилой комплекс и вам говорят: при 100% оплате стоимость метра, например, 1500 долларов. А при рассрочке стоимость метра составляет 1600 долларов. Но зато вы можете инвестировать первый взнос 25–30% и выплачивать (и здесь очень важный момент – без удорожания!) два, два с половиной года остальные 70%. И вы платите это не через банк, а напрямую застройщику. Вы видите, как он строит, все ли хорошо. И если вдруг у застройщика есть проблемы, вы тоже можете прекратить платить и дождаться комментариев от девелопера. 

Соответственно, рассрочка от застройщика является на сегодня очень хорошим инструментом, альтернативным банковскому кредитованию, потому что здесь все максимально четко и прозрачно: вы понимаете, какой у вас будет ежемесячный платеж. Да, он, скорее всего, будет привязан к курсу НБУ, например ежемесячно вы платите полторы тысячи долларов по рассрочке и вы должны будете смотреть: если курс НБУ пошел вверх, то вам придется эти 1,5 тысячи долларов пересчитать и заплатить чуть больше, чем было по первоначальному курсу, который у вас прописан в договоре. Зато это более честная и понятная история.

Очень хочется я верить, что все-таки украинские банки станут более лояльными и ставка по кредитам будет опускаться, чтобы выйти хотя бы на уровень 4–5% годовых в гривне. И тогда с продвижением реформ, которые декларирует и пытается делать новая власть, мы тоже придем к дешевым кредитам на жилье – к таким, которые успешно работают во всем мире. 


Ход строительства ЖК Creator City
Строительство ЖК Creator City