+7 Киев
Около 100 лет назад города, как правило, были небольшими и на их окраинах строили мощные промышленные предприятия, но со временем население увеличивалось и жилые районы начали размещать позади промзон. Заводы впоследствии прекратили свое существование, а огромные территории, которые они занимали, стали пустыми. Пока в городах не было острой проблемы с местами под застройку, эта проблема почти никого не волновала. Но сейчас это непозволительная роскошь, когда в центре города огромные территории остаются фактически мертвыми, а их можно было бы использовать под строительство жилья или объектов социально-бытовой инфраструктуры.
Кроме того, преобразование промышленных зон недалеко от центра города в многофункциональные районы также является прекрасной возможностью для города сократить так называемые маятниковые миграционные процессы в рабочие дни, так как здесь кроме жилых домов располагаются торговые центры, офисные комплексы, парки, скверы, аллеи, детские сады, школы, музеи. Согласитесь, что эти объекты во многом более комфортные соседи, чем промышленные предприятия.
Весь этот процесс называют "ревитализацией", которая зародилась в развитых странах мира еще во второй половине XIX века и предполагает трансформацию старых промышленных территорий, одновременно сохраняя самобытность, аутентичность и идентичность исторических ресурсов городской среды. Вот здесь ревитализация и отличается от реконструкции, ведь она не изменяет внешний вид сооружений, а только их интерьер, поэтому ценность историко-культурного объекта не теряется. Скорее, наоборот, это положительно влияет на развитие города, стимулирует появление креативных кластеров, привлекает туристов и способствует повышению качества жизни горожан.
Американский урбанист Бренд Райан выделяет два типа ревитализации в зависимости от источника инициативы и происхождения денег: "сверху вниз" и "снизу вверх". Первый тип – это дорогостоящие проекты, которые реализуются при поддержке городских властей, а второй тип – более дешевые проекты, которые финансируются культурными сообществами и местными предпринимателями. Есть, конечно, еще и третий тип ревитализации, в условиях которого производственные функции предприятия сохраняются, а его территория становится более экологичной. В качестве конкретного примера можно вспомнить завод Ford в городе Ривер Руж в США, который теперь превратился в один из крупнейших экологически ориентированных промышленных объектов. И все это благодаря созданию "зеленого покрытия" площадью в 42 тысячи квадратных метров, которое стало основным звеном централизованной системы очистки и инструментом сокращения энергозатрат.
Ревитализация депрессивных промышленных районов и кварталов городов со временем приводит к вытеснению из них малообеспеченных жителей и заселению туда представителей привилегированных групп общества. Ведь эти кварталы и районы превращаются в элитные объекты, художественные студии, торговые центры, кинотеатры, спортклубы и бизнес-центры с ухоженными, чистыми и безопасными улицами и соответственно с более высокой стоимостью жилья. Весь этот процесс называют джентрификацией, первые проявления которой были зафиксированы еще во времена Римской империи около ІІІ века нашей эры, когда имения богатых людей вытесняли лавки жителей со средним или низким уровнем достатка.
Джентрификацию описывал и известный немецкий философ Фридрих Энгельс, приводя в пример британский индустриальный город Манчестер, где с середины XVIII века стремительно увеличивалось население благодаря промышленной революции. Само понятие джентрификации окончательно сформировалось в 1964 году после публикации статьи британско-немецкого философа-урбанистки Рут Гласс. Ученая описала тогда переезд среднего класса в центральные районы Лондона, где обычно жил рабочий класс. После этого выросли цены на недвижимость и аренду и увеличилось потребление товаров и услуг в новых магазинах, кафе и развлекательных центрах, что побудило местных жителей искать жилье подальше от центра. Конечно, в исторической перспективе джентрификация напоминает ползучую "оккупацию" чужой территории, ведь уязвимые слои населения вынуждены покидать свои дома, но с другой стороны – депрессивные районы получают шанс на новую жизнь.
Спасение промышленности руками искусства
Ревитализация уже давно набрала серьезные обороты в США и Европе, и успешные иностранные примеры служат дополнительным доказательством, почему ее нужно активно применять в Украине в целом и в Одессе в частности. Вот в 1997 году старую портовую территорию Центрального района Гамбурга решили превратить в жилой район. Здесь более 100 лет находилась зона погрузки/разгрузки товаров, а сейчас это современный район Хафен-сити, где расположены экологически чистые жилые дома, офисные центры, музеи, галереи, парки, университет, пешеходные зоны и велодорожки. Всего здесь размещено 57 объектов и еще 50 объектов появятся до 2030 года (в частности, два парка и филармония). В Лондоне до 2026 года вокруг бывшей электростанции Баттерси построят жилой комплекс на 1305 квартир, гостиницу на 160 номеров, рестораны, магазины, футбольное поле. В прибрежном районе Копенгагена – Норхаун, где до недавнего времени находился морской грузовой порт, до 2025 года появится искусственный полуостров с жилой и коммерческой недвижимостью, а также с портом для круизных кораблей. На территории крупнейшего металлургического завода в Люксембурге реализуют проект ревитализации под названием Esch Belval, где планируется расположить факультет местного университета, государственные научно-исследовательские учреждения, студенческий городок. Один из цехов завода с доменной печью уже стал музеем, а другой – библиотекой.
В русле ревитализации активно продвигаются и соседние с нами страны. Вот в Польше проекты ревитализации начали воплощать еще в начале ХХ века. В частности, за это время в Лодзи текстильную фабрику превратили в торгово-развлекательный центр "Мануфактура", а электроцентраль превратили в научный центр интерактивной экспозиции, фабричное сооружение XIX века в Констанце превратили в роскошный торговый центр Stara Papiernia, старую электростанцию в Радоме превратили в Мазовецкий музей современного искусства, закрытую шахту в Катовице превратили в торговый центр Silesia City Center, бывшую бумажно-целлюлозную мануфактуру в Пабянице превратили в отель, фабрику музыкальных инструментов в Калише превратили в торгово-офисный комплекс, фабрику электрооборудования в Варшаве превратили в главный корпус частного университета, пивзавод в Познани превратили в торгово-развлекательный центр Stary Browar.
В центральном районе Тбилиси ранее находилась швейная мастерская, а сейчас здесь – многофункциональное городское пространство под названием Fabrika, где местные жители и туристы могут совместно работать, учиться, общаться и просто прекрасно жить. Прямоугольный внутренний двор пространства разделили на зоны с кафе, барами, художественными студиями, магазинами, парикмахерскими, хостелом и коворкингом.
Самая многолюдная улица Минска когда-то была угнетенной промышленной окраиной города, где находился завод, а с начала 2010-х годов здесь появились фотостудия, арт-кафе и рейв-клуб "Хулиган", в котором проводят масштабные тусовки, выставки современных художников, конференции, кинопросмотры, театральные постановки и музыкальные концерты. Чайный завод на Октябрьской улице в белорусской столице стал теперь галереей современного искусства, где устраивают не только важные выставки, но и лекции, поэтические чтения, перформансы. А вот на месте кирпичного склада появилась многофункциональная площадка Dandy Land с бьюти-кортами, тату-мастерскими, открытым пространством, кафе и концептуальным магазином. В свою очередь, минский завод "Горизонт" трансформировался в стритфуд-площадку "Песочница", где готовят любую уличную еду – от бургеров до азиатских блюд. Еще проводят дизайнерские маркеты, ярмарки органической пищи, концерты, модные дефиле и кинопросмотры.
Богатые помогут бедным
Что касается джентрификации, то в США и Канаде она стала масштабным явлением сразу после окончания Второй мировой войны, когда динамично развивалась экономика и увеличивался средний класс. Поэтому постепенно менялся и внешний вид Нью-Йорка, Чикаго, Бостона, Сан-Франциско, Сиэтла, Торонто, Монреаля и других городов. Например, в Сан-Франциско в районе Mission ранее проживали бедные латиноамериканцы, а затем к ним присоединились художники, панки и программисты. Сейчас здесь можно найти много баров, ресторанов, винтажных магазинов, студии йоги, кинотеатры. Фремонт – эксцентричный район в Сиэтле пережил джентрификацию в 1960-х годах: за это время креативный класс преобразовал его на свой вкус и цвет. Кроме разнообразного стрит-арта и паблик-арта здесь есть много рынков, пивбаров, фастфудов и шоколадная фабрика. Liberty Village в Торонто был классическим индустриальным районом, где в течение XIX–XX веков процветали заводы, но в 1980 году они начали приходить в упадок и многие помещения стали заброшенными. В 2000-х годах они превратились в галереи, рестораны, офисы, парки, стадионы, рынки, рестораны и кафе.
Джентрификация нашла свое применение также в странах Южной Америки, Австралии Африки и Европы. Портовая зона в Рио-де-Жанейро когда-то была депрессивным и заброшенным районом в Бразилии, но в 2010-е годы стремительно изменилась благодаря проекту ревитализации в рамках подготовки к Чемпионату мира по футболу в 2014 году и Летней Олимпиады в 2016 году. Местная шоколадная фабрика площадью в 10 тысяч квадратных метров стала территорией для размещения фотоателье, художественных мастерских, дизайнерских и архитектурных бюро, салонов, магазинов модной одежды и офисов. В Австралию после Второй мировой войны ворвались потоки мигрантов из Европы, которые поселялись в относительно недорогих районах и усиливали их джентрификацию. Местный район Коллингвуд с промзоной и кварталами для рабочих еще 30 лет назад был загроможден, а сейчас здесь – эпицентр культурно-развлекательной жизни. На востоке южноафриканского Кейптауна в ХХ веке было настоящее промышленное гетто, но все кардинально изменилось буквально несколько лет назад после масштабной джентрификации. И сейчас Woodstock – один из безопасных, атмосферных и безопасных районов столицы ЮАР с магазинами, кафе и ресторанами. Самым успешным проектом джентрификации в ЮАР остается северной район Morningside в Дурбане, который был отдаленным от центра города и заселен обветшавшими зданиями викторианской эпохи. В последнее время здесь начали активно реставрировать дома и открывать на их территории гостиницы, магазины, галереи, бистро, кафе и рестораны.
Флорентино можно без преувеличения назвать самым джентрифицированным районом Тель-Авива, который ранее был заселен бедными еврейскими мигрантами из Греции, Северной Африки, Болгарии и Турции. В конце 1990-х годов местная мебельная фабрика начала приходить в упадок, а она обеспечивала работой здешнее население. Но уже в 2010 году здесь появились художественные студии, бистро, модные бары и галереи. В Таллинне в квартале Rotermanni после развала СССР часть сооружений была разрушена и поэтому здесь сначала реконструировали солехранилище и открыли музей эстонской архитектуры, кинотеатр, гостиницы. Таким образом, территория полузаброшенной промзоны превратилась в культурный квартал, который напоминает нью-йоркский Сохо.
Право собственности превыше всего
В Украине джентрификация еще не получила такого активного распространения из-за отсутствия оттока элиты в пригороды и обратной волны, сравнительно гомогенного характера украинского населения, отсутствия расовых конфликтов и пребывания почти всего жилого фонда в частной собственности. Как известно, в начале 1990-х годов значительная часть жилого фонда была приватизирована, а квартиры в новостройках также покупали в основном индивидуальные владельцы. И сейчас уровень домовладения в украинских городах достигает 90% по сравнению с 51,7% в Германии, 65% во Франции и 55% в Австрии. Таким образом, высокий уровень домовладения вместе с хаотическими застройками, отсутствием прозрачного рынка аренды и монополией на рынке недвижимости не позволяют запустить полноценный процесс джентрификации.
Сейчас уже никого не удивишь тем, что в одной квартире проживают несколько поколений, ведь низкие доходы мешают украинцам не только купить, но даже снимать доступное жилье. Тем не менее, единичные примеры джентрификации имели место на Крещатике в Киеве и прилегающих к нему улицах, где появились рестораны, офисы и хостелы в жилых домах. Раньше здесь жили коренные жители столицы, но они вынуждены были переехать в окрестности из-за роста стоимости жилья.
Город Кропивницкий еще в 2012 году выглядел мрачным и депрессивным, а сейчас здесь создали креативное пространство "КропХаб", где еженедельно проводят встречи с писателями, поэтами и актерами, а также кулинарные курсы, театральный кружок и компьютерные классы.
У нас в Одессе окраины массово застраивают многоэтажками, а внутренние дворики становятся местом для парковки автомобилей, не оставляя свободного пространства для людей. Многокилометровые пробки на Таирова, опустевшая Молдаванка и Слободка четко указывают, что в нашем городе нужно планировать равномерное расселение людей. Вот, например, в районе "Черемушки" можно перепланировать "хрущевки", а часть из них снести и вместо них построить многоэтажные дома. Таким образом, освободится огромная территория, где можно обустроить пешеходные аллеи и парки, и это будет привлекать в такие районы богатых людей. Ярким примером джентрификации в Одессе можно назвать и ДОФ, где давно заброшенную территорию оживили с помощью искусства. Здесь проводятся фестивали, хабы, вечеринки и приглашают известных художников.
Беспроигрышная комбинация
В отличие от джентрификации, Украина активно присоединилась к процессу ревитализации устаревших и нефункциональных промышленных зон, который оказался сложным из-за значительных капиталовложений и бюрократических преград на каждом шагу. В Киеве в окрестностях находится около 1800 га заброшенных территорий бывших промышленных зон, в частности на Подоле, Куреневке (припортовая специализация), Печерске (военная специализация), Лукьяновке, Демиевке и т.д. Около 100 га территорий старых заводов и фабрик в столице Украины уже застроены жильем и в ближайшие два-три года их площадь может увеличиться в два-три раза. Одним из самых известных проектов ревитализации в Киеве можно назвать Unit City на базе Киевского мотоциклетного завода. На территории заброшенных цехов возникли школа UNIT Factory и первый бизнес-кампус, а по всей территории разместили контейнеры для раздельного сбора отходов. А вот в трехэтажном ангаре киевского завода "Арсенал" появится бизнес-коворкинг Creative States площадью в 2,5 тысячи квадратных метров, общественное пространство на 650 посетителей и сквер. Также здесь разместят лаунж-зону, рецепцию, комнаты для переговоров, скайп-комнаты, санузлы, бар и ивент-холл. Особенностью коворкинга станет большое количество волнообразных асимметричных линий, воспроизводящих естественные формы.
В Херсоне недавно открыли новый оптовый рынок Bazar в помещениях бывшего комбайнового завода. На его территории находится большая парковка для покупателей и крытые помещения для продавцов, в которые можно заехать на своем автомобиле и продавать продукцию прямо с него. На территории рынка также будет работать лаборатория качества продукции Госпродпотребслужбы. Более того, на базе рынка планируется открытие хостела, чтобы людям, которые не успели за день продать товар, было где остановиться. К услугам крупных производителей, которые отправляют свою продукцию на экспорт, на территории рынка будет таможенный склад открытого типа.
Во Львове район Подзамче можно смело сравнить с нашей Молдаванкой в Одессе: здесь было расположено очень много предприятий, приходящих в упадок после развала СССР, но сейчас они получили новое дыхание благодаря ревитализации. Вот, например, часть заброшенных помещений Львовского завода радиоэлектронной медицинской аппаратуры отдали в аренду арт-студиям, фотографам и дизайнерам, которые создали здесь дизайнерское бюро Hochu rayu, компании по переработке колпачков от бутылок Zelenew, архитектурную студию и сообщество стрит-арт художников "Фарбований лис". В 2015 году австрийский историк Харальд Биндер приобрел помещение Львовского винзавода и компания Atelier Stephan Rindler выиграла конкурс по ревитализации с проектом создания культурного центра, где планируется открыть большой выставочный зал современного искусства для украинских и зарубежных художников. Почти 125 лет в центре Львова находилось заброшенное трамвайное депо и вот на его месте открыли научно-инновационный центр Lem Station, посвященный памяти польского писателя-фантаста Станислава Лема. Здесь находятся публичное пространство, ивент-холл, коворкинг, ресторан, гастрономический инкубатор, лекторий, музей науки и техники и отель на деревьях. А на территории львовского завода "Кинескоп" планируют построить 14-этажный торгово-офисный центр с паркингом и центром развития детей.
Одесса также нуждается в масштабной ревитализации устаревших промышленных зон, расположенных в центре города. Особенно актуальной будет ревитализация промышленных зон, расположенных у воды, чтобы вернуть одесситам доступ к воде в центральных районах города. Как известно, акватории возле промышленных зон являються очень загрязненными и нуждаются в тщательной очистке, а это дополнительные расходы для девелоперов. Не нужно забывать, что доступ к воде повышает стоимость и ценность любого строительного проекта.
К проектам ревитализации в Одессе можно отнести и восстановление амфитеатра в центральном парке, который получил название "Зеленый театр". С 1990-х годов он был в упадке, а впоследствии оказался и под угрозой застройки и поэтому Impact HUB Odessa решил восстановить этот объект путем создания пространства для социальных инициатив и благотворительных акций, удобного и комфортного парка, необычной детской площадки с большой песочницей. Разрушенные цеха судоремонтного завода в Одессе послужили местом для возведения учебно-производственного центра "Синий краб". На первом этаже здесь разместили холл, инженерную мастерскую, библиотеку и камеру хранения личных вещей. На втором этаже открыли кафе, студию звукозаписи, витражную студию и мастерскую гончарства. А на третьем этаже – многофункциональный актовый зал, ночной клуб, лекторий, коворкинг и несколько тематических творческих студий.
Сейчас в Одессе реализуется проект ревитализации ART KVARTAL City Space также на территории бывшего судоремонтного завода, который предусматривает до третьего квартала 2021 года создание многофункционального комплекса, где будут расположены гипермаркет площадью в 7 тысяч квадратных метров, магазины площадью в 7,3 тысячи квадратных метров, фермерский рынок площадью в 3,3 тысячи квадратных метров, кафе, бары, ночные клубы, офисный центр и коворкинг, детский центр развития, игровой клуб площадью в 3,2 тысячи квадратных метров, фитнес-центр площадью в 8,2 тысячи квадратных метров, СПА-зона, детокс-центр и, конечно, жилые апартаменты, которые будут занимать 50% его площади.
Ревитализацию территории между спуском Маринеско и улицей Приморской начинали с урбан-анализа прилегающего района, по итогам которого удалось обнаружить главные проблемы этой местности. Речь идет о плохом качестве тротуаров, закрытом характере кварталов и общественного пространства, недостаточном освещении и неактивности фасадов первых этажей на территории между улицами Новосельского, Преображенского и Льва Толстого. Все это указывает на опасность пребывания здесь в темное время суток. Единственным преимуществом является только расположение рядом Одесского художественного музея. Именно поэтому Art Kvartal City Space должен компенсировать все эти недостатки и стать новым городским центром Одессы с художественными галереями, уличными скульптурами и произведениями современного искусства в интерьерах помещений.
Процесс ревитализации промышленных зон в Одессе нужно ускорять, но для этого следует принять ряд нормативных документов, в которых прописать механизмы изменения целевого назначения земельных участков, обязательства застройщика перед городом и установить четкие и прозрачные взаимоотношения с общиной города. Ревитализация поможет развивать и популяризировать бренд ее инициатора, ведь они становятся более известными не только в своем городе, но и на всю страну. С точки зрения бизнеса ревитализация поможет эффективно управлять недвижимостью в Одессе и позволит найти более эффективные пути монетизации промышленных зон. Их трансформация положительно повлияет на потребительский рынок и сферу услуг, удовлетворив спрос жителей города. Если растет спрос, то, соответственно, будут расти и доходы владельцев.
Ревитализация также станет залогом создания дополнительных рабочих мест, а эта проблема в условиях текущего кризиса, вследствие коронавируса является крайне болезненной для Южной Пальмиры. В процессе ревитализации также меняется историческое и архитектурное значение сооружений, привлекающих не только местных жителей, но и туристов. Таким образом, можно активно развивать познавательный туризм, улучшать репутацию Одессы и приглашать новых инвесторов. Также ревитализация позволит сохранить региональную идентичность Одессы, ведь использование промышленных зон с новой целью предоставит жителям города возможность не потерять свою связь с историей и гордиться собственным тяжелым трудом.
Источник: "ГОРДОН"
